Vous travaillez en Suisse et vous souhaitez acheter un logement dans la région du Mont Blanc. La question du financement se pose : Faut-il souscrire un prêt en devises ou préférer un prêt en euros ?
Pour prétendre à un emprunt en CHF, vous devez remplir certaines conditions. Voici la liste des avantages et des inconvénients de cette formule pour que vous puissiez faire un choix éclairé.
Comment fonctionne un prêt en CHF ?
En tant que frontalier en Haute-Savoie, vous avez forcément déjà entendu parler du prêt en devise. Il s’adresse à ceux qui souhaitent acheter un bien immobilier en France (résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif dans la région de Chamonix, Megève ou Saint-Gervais), mais qui perçoivent un salaire en francs suisses. Car bien entendu, dans ce cas de figure, vous devez composer avec le taux de change. D’où la question, légitime, d’emprunter en francs suisses ou en euros.
Appartenant à la grande famille des prêts immobiliers principaux, le prêt en devises vous permet d’obtenir un capital en euros, pour acheter un logement vendu en euros, mais en remboursant en francs suisses. Il est proposé par de nombreuses banques françaises implantées en Haute-Savoie.
Comme pour un prêt classique, le prêt en devise peut être conclu avec un taux fixe ou révisable. Avant de vous proposer un contrat de prêt, votre courtier spécialisé en zone frontalière étudiera votre dossier pour déterminer votre capacité d’emprunt. Une fois le dossier finalisé en banque, un tableau d’amortissement vous sera fourni, qui mentionne le montant des mensualités, le taux d’intérêt et le taux effectif global ainsi que la durée du crédit.
Les conditions pour souscrire un prêt immobilier CHF
Vous travaillez seulement quelques heures en Suisse, le gros de votre activité étant concentré en Haute-Savoie ? Vous ne pourrez pas souscrire un prêt en devises. En effet, pour y prétendre, il faut que vous remplissiez l’une ou l’autre des deux conditions prévues par le Code de la consommation, à savoir :
- Percevoir au moins la moitié de vos revenus annuels dans la devise du prêt, en l’espèce en CHF ;
- Détenir un patrimoine représentant au moins 20 % du montant que vous souhaitez emprunter dans cette devise.
Cette disposition a été pensée pour vous protéger. Le prêt en devise comporte en effet des risques liés au taux de change, que cette règle permet de contenir.
Les avantages du prêt en devise pour frontaliers du pays du Mont Blanc
Si les frontaliers travaillant à Genève et résidant dans la vallée de l’Arve sont nombreux à opter pour ce montage financier, c’est parce qu’il présente des avantages indéniables… Dont la substance peut être quelque peu amoindrie par les (nombreux) inconvénients.
Le taux avantageux du crédit en devises
Le franc suisse est ce qu’il est convenu d’appeler une monnaie forte. Grâce à la stabilité de son économie, son faible endettement par rapport aux pays européens et à sa capacité à attirer les capitaux étrangers, la Suisse dispose d’une monnaie qui fait figure de valeur refuge. Aujourd’hui, un franc suisse représente entre 0.95 et 1€.
Venons-en aux conséquences de cette monnaie forte sur les taux d’emprunt. Vous savez sans doute déjà que le taux d’emprunt dans un pays est fixé en fonction d’un taux de référence du marché. En France, deux indices servent de base :
- L’OAT (obligation assimilable au Trésor) ;
- Le taux directeur de la Banque Centrale Européenne.
Malgré la hausse des taux flagrante en 2022, vous pouvez décrocher un taux d’emprunt assez intéressant pour votre projet à Chamonix, Sallanches ou Bonneville.
Pour un prêt en devises suisses, les choses sont peu différentes. Logiquement, les indices de référence pour cette monnaie ne sont pas les mêmes que pour l’euro. C’est généralement le taux Libor CHF qui sert de base pour le calcul des taux d’intérêts des prêts suisses. Or il est encore plus favorable à l’emprunteur ! C’est ainsi que vous pouvez obtenir un taux d’emprunt plus bas en Suisse qu’en France. In fine, le coût total de votre prêt sera moins élevé.
La maîtrise du budget
Un prêt en devises vous est accordé dans la même monnaie que celle qui constitue l’essentiel de vos revenus. Ce montage vous permet de limiter les variations du taux de change et donc d’avoir une idée précise du budget que vous affectez à votre achat immobilier, que ce soit pour une résidence principale à Passy ou un chalet d’investissement aux Contamines-Montjoie.
La possibilité de compléter un prêt en devises avec un PTZ
Comme les autres résidents français, vous avez potentiellement droit à un prêt à taux zéro ou à d’autres prêts aidés pour compléter votre financement, particulièrement intéressant dans les zones tendues comme celle du Mont Blanc.
Les limites du prêt en franc suisse pour les acheteurs en Haute-Savoie
Il est maintenant temps de faire le point sur les inconvénients du prêt en devises. Ils sont tous liés au taux de change, car si ce risque est écarté au moment de la souscription de l’emprunt, il retrouve vocation à s’appliquer dans le cadre d’une perte d’emploi ou d’une revente.
Perte d’emploi : gare au change !
Les règles relatives au licenciement sont bien plus flexibles en France qu’en Suisse. Si malheureusement, vous perdez votre emploi en Suisse, sachez que c’est votre pays de résidence qui vous verse vos indemnités chômage : La France.
Et vous percevrez des allocations en euros, pas en francs suisses. Vous devrez donc convertir vos euros en francs CHF pour le remboursement de votre prêt en devise. Selon la politique pratiquée par votre banque, cela peut vite vous coûter cher, alors même que vous ne percevez plus que 57 % de la moyenne de vos salaires des 12 derniers mois.
Le remboursement anticipé de l’emprunt en devises
Si on souscrit un prêt sur un peu plus de 20 ans, on revend généralement le logement bien avant : 8 ans en moyenne. Il s’en passe des choses sur les marchés financiers pendant cette période ! Il n’est pas certain que le taux de change soit le même qu’au moment où vous avez signé l’offre de prêt. Vous devez rembourser le capital restant dû en devises, et si le CHF a connu une forte hausse par rapport à l’euro, celle-ci pourrait absorber la plus-value réalisée sur la vente. Voire vous empêcher de vendre votre bien à Argentière ou aux Houches.
L’assurance de prêt qui rembourse dans une autre devise
Comme n’importe quel crédit immobilier, le prêt en CHF doit être assuré contre le décès et la PTIA. À nouveau, vous devrez supporter le risque de change. Les assureurs couvrent les prêts sur la base d’un montant converti en euros au jour de l’émission du contrat d’assurance. Il n’est pas certain que celui-ci soit suffisant pour rembourser le capital restant dû en cas de pépin, si le taux de change vous est défavorable. Les banques exigent désormais très souvent une assurance qui couvre ce risque de change, mais le choix est limité et donc la marge de négociation plus restreinte.
Pour naviguer dans ces complexités et sécuriser votre projet immobilier dans la vallée de Chamonix, n’hésitez pas à consulter un courtier spécialisé dans les problématiques frontalières propres à la Haute-Savoie.
